Seit April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Immobilienertragsteuer, welche unter dem Kapitel des Einkommensteuergesetztes (sonstige Einkünfte) geltend gemacht wird. Oft meint man, dass nach Ablauf von 10 Jahren, diese verfällt – leider nein, dies war einmal …
Doch bevor wir uns mit der Immobilienertragsteuer beschäftigen, eine ganz wichtige Definition, was denn die Judikatur bzw. die Finanz unter einem Grundstück genau versteht:
- Grund und Boden
- Gebäude (inkl. Eigentumswohnungen) und
- grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte)
Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.
Stichtag: 1. April 2002 – kein Aprilscherz 😉
Veräußerungen von Grundstücken die SEIT dem 1. April 2002 durchgeführt wurden unterliegen der Gewinnsteuer (in diesem Fall 30%). Die Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten des Grundstückes. Wird das Objekt durch einen An-, Zubau oder z.B. Aufstockung verändert, können diese Kosten den Gewinn vermindern. Instandhaltungsaufwendungen wie auch laufende Reparaturen, Kosten für Ausmalen, Boden abschleifen usw. dürfen nicht abgezogen werden. Auch der Abzug eventueller Werbungskosten (z.B. Kosten für Inserate, Gutachten, Maklergebühren) ist nicht zulässig.
Ein Grundstück mit Haus wurde im Jahr 2008 um € 250.000 gekauft und wird im Sommer 2017 um € 300.000 verkauft. Die Differenz beträgt somit € 50.000. Das Haus ist zum 31.3.2012 steuerverfangen, weil die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war. Daher ist der gesamte Mehrerlös als Veräußerungsgewinn der Besteuerung mit dem fixen Steuersatz von 30% zu unterwerfen. Das ergibt eine Immo-ESt von € 15.000.
Und nun das wohl Wichtigste! Wer ist bzw. wann bin ich von der Immobilienertragsteuer befreit? Wann muss man keine Immo-ESt bei einem Verkauf mit Wertsteigerung bezahlen?
- Hauptwohnsitzbefreiung
- Die Immobilie wurde seit der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre ausschließlich als Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen genutzt. Der Hauptwohnsitz muss im Zuge der Veräußerung aufgegeben werden. Nutzt der Verkäufer die Immobilie zum Beispiel als Mieter oder Pächter weiter, muss die Immo-ESt bezahlt werden !ACHTUNG!
- Oder die Immobilie bzw. das Grundstück diente innerhalb der letzten zehn Jahre für mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz.
- Herstellerbefreiung
Wurde ein Gebäude selbst errichtet und diente innerhalb der letzten 10 Jahren nicht der Erzielung aus Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung, ist das Gebäude steuerbefreit; nicht jedoch der Grund und Boden – diese bleiben steuerpflichtig. Als selbst errichtet gilt ein Gebäude dann, wenn der Eigentümer das Risiko der Kostenüberschreitung bei dem Bau alleine trägt. Er muss somit nicht wirklich das Gebäude selbst bauen.
Falls sowohl die Hauptwohnsitzbefreiung, als auch die Herstellerbefreiung auf das Gebäude zutreffen, dann ist ersterer der Vortritt zu gewähren. Denn dadurch kann nicht nur die Steuer für das Gebäude eingespart werden, sondern auch die für den Grund und Boden.
Doch wie ist das mit der Immobilienertragsteuer bei Kapitalgesellschaften; einer GmbH oder AG?
Eine juristische Person, wie eine GmbH oder AG, muss keine Immobilienertragsteuer bezahlen. Wer jedoch nun aber glaubt, so der Steuer zu entkommen, der irrt. Kapitalgesellschaften erzielen zwingend Einkünfte aus Gewerbebetrieb und es erfolgt keine Unterscheidung zwischen betrieblichen und außerbetrieblichen Einkünften. Gewinne und Verluste aus Grundstücksveräußerungen zählen zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb und unterliegen der Körperschaftsteuer in der Höhe von 25%.
Immobilienmakler, wie ich, sind ausgebildete Fachkräfte, die über ein fundiertes Wissen verfügen und auch haftbar sind mit allen Aussagen, die sie treffen. Daher mein Hinweis, der Beipackzettel: Immobilienmakler sind keine Steuerberater; jedoch sind wir bemüht, Sie mit richtigen Informationen zu versorgen. Sie haben Fragen, Wünsche und/oder Anregungen? Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme!